Co lze postavit na parcele 123/4 v k. ú. Příklad?
Ilustrativní ukázka. Parcela, katastrální území i všechna čísla jsou smyšlená; struktura a rozsah odpovídají skutečnému rozboru. Původ čísel: MĚŘENO (z veřejného zdroje), DOPOČET (výpočet z měřených hodnot), ODHAD (náš odhad).
Pozemek o výměře 1 840 m² leží v území, kde územní plán dovoluje bydlení v bytových domech do 4 nadzemních podlaží. Podle regulativu by se vešlo 2 576 m² hrubé podlažní plochy, po odstupech a ochranném pásmu sítí ale jen asi 1 640 m².
1. Identifikace dle katastru
Údaje vycházejí z katastru nemovitostí ke dni uvedenému v metadatech. List vlastnictví jsme nestahovali; vlastníky rozbor neuvádí.
Tabulka 1 – Parcela podle katastru
| Údaj | Hodnota | Původ |
|---|---|---|
| Parcelní číslo | 123/4 (KN) | MĚŘENO |
| Výměra [m²] | 1 840 | MĚŘENO |
| Druh pozemku | zahrada | MĚŘENO |
| Věcná břemena [počet] | 1 (vedení NN) | MĚŘENO |
Zdroj: katastr nemovitostí (ČÚZK), stav k 5. 11. 2026.
2. Územní plán
Pozemek leží v ploše pro bydlení v bytových domech se střední intenzitou zástavby. Plocha je stabilizovaná, nový územní plán je účinný od 1. 9. 2026. Zastavěnou plochu dostaneme jako výměra × koeficient zastavění, hrubou podlažní plochu (HPP) jako zastavěná plocha × počet podlaží.
Tabulka 2 – Regulativy plochy
| Ukazatel | Hodnota | Původ |
|---|---|---|
| Přípustná podlažnost [nadzemní podlaží] | 2–4 | MĚŘENO |
| Koeficient zastavění [–] | 0,35 | MĚŘENO |
| Největší zastavěná plocha (1 840 × 0,35) [m²] | 644 | DOPOČET |
| Největší HPP (644 × 4) [m²] | 2 576 | DOPOČET |
Zdroj: územní plán, výkres struktury, stav k 5. 11. 2026; výpočet autoři.
3. Reálná zastavitelnost
Odstupy od hranic jsou nejméně 2 m, od oken sousedních obytných místností platí odstupový úhel 45°. Sousední bytový dům stojí 6,4 m od hranice na jihu (MĚŘENO). Po zohlednění odstupů a ochranného pásma kabelu zbývá zastavitelné jádro 410 m², tedy 1 640 m² HPP při 4 podlažích.
Tabulka 3 – Od teoretické po reálnou podlažní plochu
| Krok | Zastavěná plocha [m²] | HPP (4 NP) [m²] | Původ |
|---|---|---|---|
| Dle regulativu (1 840 m² × 0,35) | 644 | 2 576 | DOPOČET |
| Po odstupech od hranic a sousedů | 512 | 2 048 | ODHAD |
| Po ochranném pásmu sítí | 410 | 1 640 | ODHAD |
Zdroj: výpočet autoři; geometrie z katastrální mapy. HPP = zastavěná plocha × 4. Odhady jsou vyčíslené v příloze rozboru.
4. Přípojky a přístup
Pozemek hraničí s veřejnou komunikací na délce 22 m (ulice Ukázková). Vodovod, kanalizace a plyn jsou v ulici u hranice; polohu a kapacitu potvrdí jen správci sítí. Vjezd by vedl přes chodník, nutné je povolení připojení.
5. Ostatní omezení
Tabulka 4 – Omezení a ochranná pásma
| Omezení | Stav | Co z toho plyne |
|---|---|---|
| Vedení nízkého napětí | Prochází | Pásmo 1 m po obou stranách, stavba jen se souhlasem provozovatele |
| Hluk | Zvýšený | Pravděpodobně nutná hluková studie |
| Archeologie | Celá parcela | Oznámit záměr, umožnit výzkum |
| Záplavy, svah, příroda | Nedotčeno | – |
Zdroj: ČÚZK, IPR Praha, MZ ČR, NPÚ, AOPK; stav k 5. 11. 2026.
6. Srovnatelné prodeje
Tabulka 5 – Prodeje pozemků pro bydlení v okolí
| Lokalita | Rok | Výměra [m²] | Cena [Kč/m²] | Původ |
|---|---|---|---|---|
| Příklad, ulice A | 2025 | 1 520 | 11 800 | MĚŘENO |
| Příklad, ulice B | 2025 | 2 100 | 10 400 | MĚŘENO |
| Sousední k. ú. 1 | 2026 | 1 760 | 12 300 | MĚŘENO |
| Sousední k. ú. 2 | 2026 | 1 940 | 9 900 | MĚŘENO |
Zdroj: kupní smlouvy z katastru, inzerce; ilustrativní hodnoty.
7. Odhad hodnoty pro výstavbu
Developerskou hodnotu počítáme zbytkovou metodou: z tržeb za prodejnou plochu odečteme náklady a zisk investora. Výsledek je orientační rozpětí, ne tržní hodnota. Vstupem je 1 640 m² HPP z tabulky 3.
Tabulka 6 – Zbytková hodnota pozemku
| Položka | Hodnota | Původ |
|---|---|---|
| Prodejná plocha (1 640 m² HPP × 0,8) [m²] | 1 312 | ODHAD |
| Tržby (1 312 m² × 80 000 Kč/m²) [mil. Kč] | 105,0 | ODHAD |
| Náklady výstavby (1 640 m² × 38 000 Kč/m²) [mil. Kč] | 62,3 | ODHAD |
| Zisk investora (15 % tržeb) [mil. Kč] | 15,7 | ODHAD |
| Zbytková hodnota pozemku [mil. Kč] | 26,9 | DOPOČET |
| Rozpětí ±15 % [mil. Kč] | 22,9 – 30,9 | DOPOČET |
Zdroj: výpočet autoři; odhady jsou vyčíslené na samostatném listu parametrů v příloze rozboru.
8. Rizika a doporučené ověření
- Ověřte list vlastnictví a znění věcného břemene.
- Vyžádejte vyjádření správců sítí k poloze a kapacitě přípojek.
- Zjistěte u stavebního úřadu, zda neběží dřívější řízení k pozemku.
- Změna druhu pozemku ze zahrady je podmíněna souhlasem orgánu ochrany půdy.
Shrnutí pro rozhodnutí
- Plán dovoluje bydlení do 4 nadzemních podlaží; podle regulativu 2 576 m² HPP, reálně asi 1 640 m² HPP.
- Největší omezení je vedení nízkého napětí a odstup od jižního souseda.
- Orientační developerská hodnota: 22,9 – 30,9 mil. Kč, z velké části odhad.
- Před koupí ověřit: list vlastnictví, vyjádření správců sítí, dřívější řízení.
Tento rozbor není znaleckým posudkem ani právní službou. Autor, Ing. Filip Václav, není soudní znalec. Rozbor nenahrazuje vyjádření dotčených orgánů a správců sítí.